El Decreto de Necesidad y Urgencia Nº 320/2020 dispone medidas excepcionales y transitorias que regularán las relaciones en el ámbito de los contratos de locación.
Las medidas tomadas son:
1.- Suspensión de las sentencias de desalojo hasta el 30/09/2020 que sean por causa de la falta de pago de alquileres, siempre que el inmueble se encuentre en poder del inquilino.
También se suspenden los lanzamientos que ya habían sido ordenados, por la justicia, con anterioridad al 30/03/2020.
Suspensión, también, de los plazos de prescripción en los procesos de ejecución de sentencias de desalojos.
2.- Prórroga de Contratos: Se prorrogan los plazos del contrato que tenían como fecha de vencimiento desde el 20/03/2020 y hasta el 30/09/2020. Esta prórroga del plazo también alcanza a aquellos contratos que se encontraran vencidos, sin renovarse, pero que continuaron con la vinculación.
No obstante, el locatario podrá mantener la fecha de vencimiento del contrato, o prorrogar el mismo por un plazo menor al otorgado por la normativa. Para ello deberá notificar en forma fehaciente al locador con una antelación no menor a 15 días.
La prórroga también tendrá efectos respecto a las obligaciones asumidas por los fiadores.
3.- Congelamiento de alquileres hasta el 30/09/2020, debiéndose abonar el mismo monto del canon del mes de marzo/2020. Las diferencias entre la cuota a pagar y la que debiera haberse pagado en ese período, serán abonadas en al menos 3 y hasta 6 cuotas mensuales, iguales y consecutivas, a partir del mes de Octubre/2020.
4.- Deudas de alquileres: La deuda de alquileres que se contrajere desde la aplicación de este decreto (29/03/2020) y hasta el 30/09/2020 deberá abonarse en 3 cuotas y hasta un máximo de 6 cuotas mensuales, iguales y consecutivas, a partir de Octubre/2020. El único interés que podrá adicionarse será el “compensatorio” que no podrá ser superior al que perciba el Banco Nación para Plazos Fijos a 30 días. No podrán cobrarse intereses moratorios, punitorios u otras penalidades. Las obligaciones del fiador seguirán subsistentes.
El locador no podrá considerar resuelto el contrato por la falta de pago de dos o más canones locativos durante este período.
Cabe aclarar que esta refinanciación NO ALCANZA A DEUDAS ANTERIORES.
5.- Bancarización: El propietario, dentro de los 20 días de vigencia de este decreto, deberá brindar al locatario los datos necesarios para que el pago del alquiler sea efectuado mediante transferencia o depósitos por cajeros automáticos.
6.- Inmuebles a los que alcanza:
1. De inmuebles destinados a vivienda única urbana o rural.
2. De habitaciones destinadas a vivienda familiar o personal en pensiones, hoteles u otros alojamientos similares.
3. De inmuebles destinados a actividades culturales o comunitarias.
4. De inmuebles rurales destinados a pequeñas producciones familiares y pequeñas producciones agropecuarias.
5. De inmuebles alquilados por personas adheridas al régimen de Monotributo, destinados a la prestación de servicios, al comercio o a la industria.
6. De inmuebles alquilados por profesionales autónomos para el ejercicio de su profesión.
7. De inmuebles alquilados por Micro, Pequeñas y Medianas Empresas (MiPyMES) conforme lo dispuesto en la Ley N° 24.467 y modificatorias, destinados a la prestación de servicios, al comercio o a la industria.
8. De inmuebles alquilados por Cooperativas de Trabajo o Empresas Recuperadas inscriptas en el INSTITUTO NACIONAL DE ASOCIATIVISMO Y ECONOMÍA SOCIAL (INAES)
7.- Necesidad del locador: Deberá acreditarse si el canon locativo fuere de extrema necesidad para el propietario, que le permite cubrir sus necesidades básicas, para poder eximir la relación contractual de la aplicación del presente régimen excepcional. La norma no aclara cómo y ante quien deberán acreditarse tales extremos.
8.- Quedan EXCLUIDOS los contratos de arrendamientos y aparcerías rurales, como los de alquileres temporales destinados a turismo, y otros.
9.- Se establece la mediación prejudicial obligatoria en forma gratuita o a muy bajo costo para el tratamiento de conflictos en la aplicación del presente decreto.
10.- El Poder Ejecutivo se reserva la facultad de prorrogar la extensión de estas disposiciones, siendo las normas contenidas de orden público.
Dra. Mónica E. Sticconi
Abogada – Profesora
Estudio Jurídico Especializado en Automotores
